Thị trường BĐS “Codotel” cơ hội mới hay thách thức

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang có sự chuyển biến rõ rệt. Phân khúc căn hộ cao cấp, khách sạn hay khái niệm mới là “Codotel” đang tạo nên xu hướng đầu tư mới và mạnh mẽ trên thị trường với hơn 12.000 căn được bán trong năm 2016 và mang triển vọng trong năm 2017.

BĐS đang nhận “luồng gió mới”

Thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án BĐS nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng, như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, sự xuất hiện của căn hộ khách sạn Codotel ở Việt Nam đã tạo nên một xu hướng phát triển mới trong lĩnh vực BĐS.

Ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết: “Thực tế Condotel là từ viết tắt của Condo & Hotel có nghĩa là sự kết hợp giữa hình thức căn hộ và khách sạn; được gọi trong tiếng Việt là: căn hộ khách sạn. Thực tế, condotel là mô hình đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đã phát triển phổ biến từ 20-30 năm tại thị trường Châu Á, nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam”.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: Thị trường BĐS Codotel là hình thức tạo điều kiện cho các chủ đầu tư và huy động rất lớn nguồn lực từ người dân

Theo Luật Du lịch 2005, căn hộ du lịch (tourist apartment – condotel) là căn hộ có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê, có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Khu có từ mười (10) căn hộ du lịch trở lên được gọi là khu căn hộ du lịch.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá: “Một trong những mảnh đất màu mỡ của chúng ta là tập trung đẩy mạnh phát triển du lịch, tận dụng lợi thế về địa lý, thiên nhiên, lịch sử … từ đó BĐS có thứ hàng hóa mới là Codotel.

Lợi ích thì chúng ta đã biết, chúng ta đang thiếu phòng trong khi có hơn 10 triệu khách du lịch nước ngoài. Ngành du lịch làm các vấn đề về nội dung du lịch. Nhưng tạo ra cơ sở vật chất cho du lịch là ngành BĐS.

Chúng ta đều biết Chính phủ có động thái “rà phanh”, kiểm soát chặt chẽ các dòng tiền đầu tư vào BĐS cao cấp trong đó có BĐS Codotel. Mà Codotel là hình thức tạo điều kiện cho các chủ đầu tư và huy động rất lớn nguồn lực từ người dân”.

BĐS đang chuyển dần sang phân khúc cao cấp

Bên cạnh những lợi thế của BĐS Codotel, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội VNREA cũng chỉ ra nhiều bất cập: “Năm 2016 có sự bùng nổ như dự kiến của Chính phủ, các giao dịch lan từ phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô trung bình, giá hợp lý sang các biệt thự, chung cư, căn hộ cao cấp. Đặc biệt, có sự bùng nổ trong BĐS du lịch với hàng loạt các khu nghỉ dưỡng cao cấp được xây dựng tại các địa phương như Phú Quốc, Quy Nhơn, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Nha Trang…

Tất cả là do Chính phủ có chính sách thay đổi mạnh mẽ với hành lang luật pháp, phù hợp. Nhưng không nhắc đến Condotel, song Condotel lại phát triển mạnh mẽ là trùng với ý tưởng chỉ đạo mới của Chính phủ là phát động phong trào các cấp khởi nghiệp, tăng số lượng doanh nghiệp để làm sao tăng, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp làm ăn”.

“Chúng ta đều biết Codotel là từ ghép của căn hộ cao cấp và khách sạn (Condo & Hotel). Nhưng, bây giờ nó là Condominium hay hotel thì là câu chuyện về địa vị pháp lý của sản phẩm này. Nó liên quan đến vấn đề sở hữu, quyền chủ sở hữu, tính năng sử dụng đến đâu thì hiện nay không có cơ sở pháp lý”, ông Nam nhấn mạnh.

Còn GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân trần: “Khó khăn có từ khi bắt đầu, vừa qua, các địa phương cũng đưa ra xử lý nhưng khó khăn vì nó nằm ngoài phạm vi của luật đất đai 2013 và chúng ta phải có cách xử lý. Đồng thời, đưa ra một khái niệm gọi là: Đất ở nhưng không có đơn vị ở. Tôi cho rằng khái niệm này quá tối”.

Cần có quy hoạch cụ thể cho từng dự án

Vấn đề quy hoạch, pháp luật hiện hành quy định các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, Hơn nữa bất cập của dự án phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn.

“Với đề xuất xây dựng Codotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Chúng tôi kiến nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của khu Hotel ven biển vào quy hoạch cho tiết 1/500 của dự án phù hợp với quy hoạch chung. Tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở sẽ phụ thuộc vào đề xuất của chủ đầu tư dự án hoặc tỷ lệ nhất định của cơ quan nhà nước theo quy định, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ví dụ như tỷ lệ 15% trong tổng diện tích dự án, điều này sẽ tạo thuận lợi, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động ngay từ khi triển khai dự án, xác định nguồn thu ngân sách nhà nước, giảm chi phí trong hành chính trong thời gian chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở của cơ quan nhà nước và doanh nghiệp”, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group chia sẻ.

Về kỹ thuật và quy chế vận hành Codotel ven biển thường thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn. Tuy nhiên trên thực tế Codotel lại giống khách sạn chung cư hơn khách sạn thông thông thường. Do đó, Codotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư mặc dù vậy nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn căn hộ chung cư cho Codotel thì rất nhiều bất đồng.

QUY HOACH TONG THE FLC QUY NHON
Phân khúc thị trường BĐS Codetel có thể là cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư

“Đơn cử, quy chuẩn xây dựng chung cư, quy định tỷ lệ thì Codotel được các nhà thiết kế thiết kế rất khác nhau chính vì vậy nếu yêu cầu áp dụng Codotel ven biển với hình thức nghỉ dưỡng không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp. Vì vậy, chúng tôi đề xuất các cơ quan sớm đề xuất quy chuẩn riêng cho Codotel ven biển. Trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng thị trường BĐS này. Về cơ chế thì Codotel cũng cần có cơ chế quản lý khác biệt, vận hành chung cư. Nếu chung cư bắt buộc hình thành ban quản trị thì Codotel chủ đầu tư tự mình hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn quản lý vận hành cho phù hợp với mục đích nghỉ dưỡng. Vì thế Cootel cần có một cơ chế như cơ chế quản lý khách sạn”, ông Bình phân tích.

Và luật về quyền sử dụng

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ khách sạn, cho khách hàng mua Codotel ven biển về nguyên tắc bên mua nhà, công trình xây dựng các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được nhà nước cấp giấy sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, hầu hết những người mua Codotel ven biển thì luôn gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng. Do đó, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình BĐS này. Điều này, giúp các chủ sở hữu căn hộ tiếp cận dễ dàng hơn với các tín dụng khi đầu cơ căn hộ trong dự án và chỉ khi có giấy chứng nhận chủ căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ của mình để vay vốn ngân hàng, tín dụng, điều này làm tăng khả năng thanh khoản của sản phẩm này.

Về thời hạn sở hữu Codotel ven biển, thực tế đa số khách hàng khi mua BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng đều mong muốn được sở hữu lâu dài vừa cho mục đích kinh doanh hiện tại, vừa là tài sản để lại cho con cháu sau này.

Về mặt chính sách pháp luật, một số địa phương có các dự án BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian qua như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Thanh Hóa…đã cho phép chuyển đổi đất thương mại thành đất ở không hình thành đơn vị ở áp dụng với du lịch nghỉ dưỡng. Qua đó, tạo cơ sở để người mua BĐS nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được thực hiện lâu dài.

Vấn đề sở hữu Codotel ven biển, về luật thì cá nhân nước ngoài không được phép mua Codotel. Nhưng trên thực tế rất nhiều cá nhân người nước ngoài có nhu cầu mua loại hình BĐS này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đánh giá: “Từ xưa đến nay, câu chuyện thắc mắc về sử dụng đất ở 50 năm hay lâu dài chưa xảy ra. Vì trước đây đầu tư theo phương thức truyền thống là một chủ đầu tư đầu tư ra một cơ sở BĐS du lịch nghỉ dưỡng và trực tiếp cho người đi du lịch thuê và thời hạn hiện hành cho sử dụng đất là 50 năm trong trường hợp đặc biệt có thể kéo dài 70 năm và không có chuyện sử dụng đất vô thời hạn đối với đất sử dụng cho dịch vụ du lịch. Vấn đề dược đặt ra là chúng ta bắt đầu có đầu tư phi truyền thống.

Tức là, chúng ta không phải nhà đầu tư khu BĐS du lịch nghỉ dưỡng mà chúng ta có thể bán các đơn vị BĐS đó cho các nhà đầu tư cá nhân. Hay nói cách khác, đây là phương thức khá giống với việc chúng ta đầu tư và bán nhà trên giấy. Và đây là phương thức rất phù hợp tạo ra sức nóng trên thị trường BĐS”.

“Nó dẫn đến quyền sở hữu tư nhân đối với phần nào đó của dự án hay nói cách khác có sở hữu tư nhân đối với 1 đơn vị BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Và dã là sở hữu tư nhân BĐS du lịch nghỉ dưỡng thì người ta mong muốn rằng cái sở hữu này là vĩnh viễn. Bởi vì, nó tiếp tục là tài sản gia đình có thể thừa kế cho con cái hoặc làm nhiều việc khác và mong muốn như nhà ở”, G.S Võ phân tích.

“Chúng ta mở rộng quyền sử dụng đất đến mức vô thời hạn thì chắc chắn sẽ kéo được tiền đầu tư từ dân nhiều hơn vào khu vực BĐS này. Vì người ta cho đây là tài sản thừa kế cho con cháu, có thể sử dụng như là tài sản lâu dài và không phải lo lắng là sau 50 năm nữa sẽ ra sao. Vì vậy việc mở rộng thời hạn sử dụng đất BĐS du lịch nghỉ dưỡng giống như đất ở thì lúc đó chúng ta có cơ hội đầu tư mạnh hơn vào phân khúc này. Và chắc chắn nó sẽ thỏa mãn được nhu cầu đang tăng của khu vực BĐS này”, GS. Đăng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định: “Thực tế thì Codotel rất sinh động. Ở đây, quyền sử dụng đất là quan trọng nhất. Nó quyết định khả năng đầu tư, nó được coi là tài sản để dành và hình thức đầu tư. Về mặt luật và cơ quan trung ương chưa đưa ra vấn đề này. Và như thế nào được coi là đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở, tức là anh không được nhập hộ khẩu, không hình tành tổ dân phố, không cần trường học, không cần bệnh viện, thương mại cũng ở mức độ nhỏ…Cho nên, ta có thể nói mặc dù pháp luật hóa mức độ nhất định ở cấp tỉnh nhưng vấn có thể có tranh chấp”.

Hà Long

Đánh giá bài viết:
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Loading...

Via Gia Đình Việt

You might also like More from author

Comments

Loading...
ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN
Để được hỗ trợ tư vấn về dự án chính xác nhất, quý khách hàng hãy để lại thông tin, bộ phận tư vấn của chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại trong thời gian sớm nhất! (1-3 phút)
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Cảm ơn quý khách đã đăng ký nhận tư vấn dự án. Chúc quý khách một ngày an lành!